今回は、新築住宅の計画を進めていくうえで、よく耳にする、「つなぎ融資」について、お得な情報をお伝えします。
【つなぎ融資とは】
つなぎ融資とは、超簡単に言うと、一時的な立替融資です。
一般的に注文住宅で土地から購入しようとした場合の、
進め方は以下の通りです。
⑴ハウスメーカー検討及び絞り込み
⑵絞り込んだハウスメーカーと土地選び
⑶土地決定 土地申し込み
⑷土地契約 土地契約金（￥土地価格の５％）Ⓐ
⑸建物 建築請負契約（￥建物契約金）Ⓑ
⑹土地決済（￥土地残代金）…①
⑺建物着手承諾
⑻建物着工金（￥建物価格の１/3)…②
⑼建物中間金（￥建物価格の１/3)…③
⑽建物最終金（￥建物価格の１/3)…④
⑾建物引き渡し 引っ越し
といったところです。
本来一般的な銀行で融資を組む場合、融資を実行してくれるのは、１１の建物の引き渡しが完了し、正式な書類の名義が購入者のものになった後なのです。
そこで、①～④番のところで、必要であった費用を一時的に立て替えてくれるのが、「つなぎ融資」というわけです。
※ⒶⒷに関しては「基本的には」自己資金となります。
【つなぎ融資の手続き方法は？】
さて次に手続き方法ですが、基本的には建築するハウスメーカーが、つなぎ融資を取り扱っている銀行や信販会社を紹介してくれ、ハウスメーカーの担当さんのリードのもと手続きを行います。
有名なところとしては、みずほ銀行さんや、セディナさんなどを利用しているところが多いようです。
手続き内容としては、規定の書式に住所、氏名、などを記入して、印鑑証明書を提出するだけです。
審査も基本的にはありません。
なぜなら、つなぎ融資銀行は、実際に組む銀行の本承認をもとに回収できると判断するからです。
【つなぎ融資のメリットデメリット】
まずメリットとしては、つなぎ融資を利用する際は、つないでいる期間は、月々の支払いは一切発生しません。
建築計画を進めている間、家賃生活をしている方は、現在支払っている家賃と重複して新築住宅の費用が発生するというリスクを避けられます。
次にデメリットですが、つなぎ融資の取り扱い銀行などが、まさかタダで立て替えてくれるはずがありません…
そうです金利が発生してくるのです。
住宅メーカーを介した場合、大半のつなぎ融資金利が
１．７～２．０％ といったところです。
仮に、土地￥２５００万 建物￥２４００万の計画で、
２０２０年
４月１日 土地契約、建物契約
６月３０日 土地決済
８月１日 着工金
１０月１日 中間金
１２月１日 最終金
１２月３１日融資本実行
という流れのスケジュールだったとします。
すると
つなぎ融資の金利が１．８％だったとすると、
〈土地つなぎ〉
２５００万×１．８％÷３６５日×２７０日＝￥３３万
〈着工金つなぎ〉
８００万×１．８％÷３６５日×１５０日＝￥６万
〈中間金つなぎ〉
８００万×１．８％÷３６５日×９０日＝￥３万
〈最終金つなぎ〉
８００万×１．８％÷３６５日×３０日＝￥１万
以上だけみても約４３万円は無駄な費用が発生します。
【つなぎ利息を発生させないお得な情報】
では、最後につなぎ融資を発生させないお得な情報をお届けします
とはいうものの、フラット３５を利用して考えている方は、
つなぎ融資は不可避です。
銀行融資で考えている方は、ハウスメーカーさんが銀行さんと、
提携している場合は、据え置きシステムという画期的なものが
利用できる場合があります。
これは、まず本来つなぎ融資が必要であった①～④のタイミングで銀行が、そのハウスメーカーのお客なら信頼がおけるので、
先行でお金を出してくれるといったものです。
その際、本来であれば融資を実行した翌月から支払いが開始となるのですが、それもさらに緩和してくれます。
建物の引き渡しまでの間は、実際の利息分（月々￥１万～￥２万）程度を支払えば、実際の支払い開始は新築建物の引き渡し後でOKですよ。というシステムです。
※上記システムは、おそらく大手ハウスメーカー特有のものではありますが、あらゆるリスクを回避できる素晴らしいものです。
新築住宅を検討中の方々は、ぜひハウスメーカーの担当さんに
聞いてみてはいかがでしょうか。
cissでした。