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こんにちは、シモイワハシです。
今回は、新築住宅を建てる際に、必ず
必要になってくる土地のお話です。
すでに親族が土地などを持っていて、そこに建てる方であれば
問題ないのですが、大半の人は土地購入からの計画の人が多いはず。

それでは、シモイワハシ的
土地選びについてのコツと良きパートナーの選び方を
お伝えしていきます。

～目次～

１．土地選び、パートナーの選び方
２．土地が自分の名義になるまでの流れ
３・土地選びの際に注意事項

１．土地選び、パートナーの選び方

新築住宅に向けての最初の難関。土地選び。
決して簡単ではありません。

難関をいとも簡単に超えるための最大のコツは、ズバリ
「建てたいハウスメーカーを先に決める事」です。
そして、そのハウスメーカーの営業さんを第一パートナー、
そのハウスメーカーさんから紹介してもらう不動産業者を
第二パートナーとして土地選びを進めます。

上記のメリットはこんな感じです。
メリット１．
土地によっては、ハウスメーカーや工務店の工法によって、使用する重機や部材なども様々です。
せっかくいい土地が見つかって契約したのはいいものの、そのあとに気に入ったハウスメーカーで建築しようとしたところ、その土地には建てられず妥協して建てたくもないメーカーで建てることになってしまったり、もしくは、別途高額な工事費が追加でかかってしまったなどの話がよくあります。
そんなことも、土地選びの前に、ハウスメーカー選びをして、そのハウスメーカーと一緒に進める事で、希望の土地に希望の建物を建てることができます。

メリット２．
いい土地が決まると、いざ契約です。
詳しいスケジュールに関しては後述しますが、
土地の申し込みから、土地の全額を支払うまでの期間は早い場合には１か月足らずです。
（※基本的には売り主さんの都合で決まってしまいます。）

つまりあなたが、土地の代金も住宅ローンで支払いを考えている場合には、土地の契約から１か月以内に、建てる住宅メーカーを決め、借りる銀行を決め、あらかたの間取りを決め、総予算を決めなければならないのです。
なかなかハードスケジュールですよね…
それも、先にハウスメーカーと大筋で話をしておき、ある程度の部屋数や建物の規模をお互いが認識しておくことによって、
土地決定から土地代金支払いまでの流れがとてもスムーズにまとまります。

メリット３．
仮にあなたが不動産業者とだけ土地選びをしているとしましょう。
ある日、希望に合うAという土地とBという土地が見つかったとします。

土地A　９００万円…敷地の高さが１．５Ｍあり、見晴らしもよく、日当たりもよさそう。
土地B 　９５０万円…敷地の高さは０Ｍ　見晴らしは、さほど期待できないが、南道路だし日当たりは問題なさそう。

どちらも甲乙つけがたい！不動産業者さんどっちがいいですか！？

上記の場合、おそらく不動産業者の方は土地Aのほうが、
５０万円も安いし、見晴らしもいいし…という理由で土地Aをお勧めしてくれる不動産業者も少なくないでしょう。
しかし、その土地の上には家を建てるのです。
いざ建築工事をはじめようとしたら、敷地高低差の兼ね合いで
土地Aに建てる場合の建築工事費２５００万円
土地Bに建てる場合の建築工事費２３００万円
結果総費用として、安い理由で選んだ土地Aのほうが１００万円
高くついてしまった。
なんてことも充分に起こりえます…
それも、先にハウスメーカーを決めて三者一緒に土地選びをすることによって回避出来ます。

２．土地が自分のものになるまでの流れ

建てたいハウスメーカーを既に絞り込んだ前提でお話をします。

a 土地選び→b いい土地が見つかる→c 申し込み
→d 約１週間後に土地契約→e 早くて約１か月～３か月後に土地決済（残代金支払い）同日、土地の名義変更手続き
→ｆ　約２週間くらいで自分のものになるといったところです。

お金やローンの準備としては、aｂあたりで、ハウスメーカーなどを通してローンの事前審査（ここでは多めの金額が望ましい）を行っておくのがよいかと思います。

そしてcdあたりで、実際に銀行の担当さんをハウスメーカーの担当さん経由でアテンドしてもらい、金利や保険、その他のオプションなどを聞いたうえで、銀行を１行に絞り込むとよいでしょう。
※銀行さんによって、金利も保証料も手数料も、扱う保険内容も全然違うので、できればここに時間をかけたいところ！
そして、絞りこんだ銀行にて、融資の本申し込み、契約などを行います。

そして、eの決済を迎え、銀行さんから土地の資金を受けるといった流れです。

３．土地選びの際の注意事項
注意事項は細かいところまで行ってしまうとキリがないです。
法規制、引き込み（インフラの有無、現在の売り主の担保状況、地盤、希望建物の建築可否などなどなどなど…
それを、自分でネット情報だけをみて決めに行くのはやはり危険です。

まとめ

という事で、シモイワハシ的、土地選びの最愛のパートナーは、
建てることを決めたハウスメーカーの担当と、その担当が紹介する不動産業者の担当さんの２名です。

シモイワハシでした。

こんにちは、cissです。

住宅を検討の際に、住宅ローンの話の中で、よく耳にするのが

「固定金利か、変動金利かどちらが良いか問題」

私個人の考えでいえば、ズバリ変動金利をおすすめします。

固定金利を選択する方の中には、変動金利は日本の景気情勢が変動すると、月々の返済金額が跳ね上がったりしてしまうのではないか…という不安にかられ、固定金利を選択される方も少なくないと思います。

しかし、変動金利でも安心してローンが組めるようなシステムが出来上がっているのです。

【５年ルール】

これは、多くの銀行が採用しているものと思いますが、例えばあなたが金利１％でローンを組み、月々の支払額が１０万円だったとします。１年目を終えたころ、日本の景気が大きく変化し金利が大きく跳ね上がったとします。それでも、５年目までは月々の支払額は変わらないですよ。というのが５年ルールです。

【１２５％ルール】

これも多くの銀行が採用しているものと思いますが、例えばあなたが、金利１パーセントでローンを組み、月々の支払いが１０万円だったとします。６年目を迎えるころ、日本の景気が大きく変化し金利が５％のまで上昇していたとします。
それでも、銀行はあなたの金利を１，２５％までしか上げられませんよ。というのが１２５％ルールです。

厳密にいうと、月々の支払金の中で、元金と利息の調整が行われたり、超過分は最後にしわ寄せがくる可能性があったりという事はありますが、それでも変動金利でもしっかりと内容を知れば、
「変動金利」でも十分に安心した支払い計画を組み立てられるのではないかと思います。

cissでした。

今回は、新築住宅の計画を進めていくうえで、よく耳にする、「つなぎ融資」について、お得な情報をお伝えします。

【つなぎ融資とは】

つなぎ融資とは、超簡単に言うと、一時的な立替融資です。
一般的に注文住宅で土地から購入しようとした場合の、
進め方は以下の通りです。

⑴ハウスメーカー検討及び絞り込み

⑵絞り込んだハウスメーカーと土地選び

⑶土地決定　土地申し込み

⑷土地契約　土地契約金（￥土地価格の５％）Ⓐ

⑸建物　建築請負契約（￥建物契約金）Ⓑ

⑹土地決済（￥土地残代金）…①

⑺建物着手承諾

⑻建物着工金（￥建物価格の１/3)…②

⑼建物中間金（￥建物価格の１/3)…③

⑽建物最終金（￥建物価格の１/3)…④

⑾建物引き渡し　引っ越し

といったところです。

本来一般的な銀行で融資を組む場合、融資を実行してくれるのは、１１の建物の引き渡しが完了し、正式な書類の名義が購入者のものになった後なのです。

そこで、①～④番のところで、必要であった費用を一時的に立て替えてくれるのが、「つなぎ融資」というわけです。

※ⒶⒷに関しては「基本的には」自己資金となります。

【つなぎ融資の手続き方法は？】

さて次に手続き方法ですが、基本的には建築するハウスメーカーが、つなぎ融資を取り扱っている銀行や信販会社を紹介してくれ、ハウスメーカーの担当さんのリードのもと手続きを行います。

有名なところとしては、みずほ銀行さんや、セディナさんなどを利用しているところが多いようです。

手続き内容としては、規定の書式に住所、氏名、などを記入して、印鑑証明書を提出するだけです。

審査も基本的にはありません。
なぜなら、つなぎ融資銀行は、実際に組む銀行の本承認をもとに回収できると判断するからです。

【つなぎ融資のメリットデメリット】

まずメリットとしては、つなぎ融資を利用する際は、つないでいる期間は、月々の支払いは一切発生しません。

建築計画を進めている間、家賃生活をしている方は、現在支払っている家賃と重複して新築住宅の費用が発生するというリスクを避けられます。

次にデメリットですが、つなぎ融資の取り扱い銀行などが、まさかタダで立て替えてくれるはずがありません…

そうです金利が発生してくるのです。

住宅メーカーを介した場合、大半のつなぎ融資金利が
１．７～２．０％　といったところです。

仮に、土地￥２５００万　建物￥２４００万の計画で、
２０２０年
４月１日　　土地契約、建物契約
６月３０日　土地決済
８月１日　　着工金
１０月１日　中間金
１２月１日　最終金
１２月３１日融資本実行
という流れのスケジュールだったとします。

すると
つなぎ融資の金利が１．８％だったとすると、

〈土地つなぎ〉
２５００万×１．８％÷３６５日×２７０日＝￥３３万

〈着工金つなぎ〉
８００万×１．８％÷３６５日×１５０日＝￥６万

〈中間金つなぎ〉
８００万×１．８％÷３６５日×９０日＝￥３万

〈最終金つなぎ〉
８００万×１．８％÷３６５日×３０日＝￥１万

以上だけみても約４３万円は無駄な費用が発生します。

【つなぎ利息を発生させないお得な情報】

では、最後につなぎ融資を発生させないお得な情報をお届けします

とはいうものの、フラット３５を利用して考えている方は、
つなぎ融資は不可避です。

銀行融資で考えている方は、ハウスメーカーさんが銀行さんと、
提携している場合は、据え置きシステムという画期的なものが
利用できる場合があります。
これは、まず本来つなぎ融資が必要であった①～④のタイミングで銀行が、そのハウスメーカーのお客なら信頼がおけるので、
先行でお金を出してくれるといったものです。

その際、本来であれば融資を実行した翌月から支払いが開始となるのですが、それもさらに緩和してくれます。
建物の引き渡しまでの間は、実際の利息分（月々￥１万～￥２万）程度を支払えば、実際の支払い開始は新築建物の引き渡し後でOKですよ。というシステムです。

※上記システムは、おそらく大手ハウスメーカー特有のものではありますが、あらゆるリスクを回避できる素晴らしいものです。

新築住宅を検討中の方々は、ぜひハウスメーカーの担当さんに
聞いてみてはいかがでしょうか。

cissでした。