こんにちは、シモイワハシです。
今回は、新築住宅を建てる際に、必ず
必要になってくる土地のお話です。
すでに親族が土地などを持っていて、そこに建てる方であれば
問題ないのですが、大半の人は土地購入からの計画の人が多いはず。
それでは、シモイワハシ的
土地選びについてのコツと良きパートナーの選び方を
お伝えしていきます。
～目次～
１．土地選び、パートナーの選び方
２．土地が自分の名義になるまでの流れ
３・土地選びの際に注意事項
１．土地選び、パートナーの選び方
新築住宅に向けての最初の難関。土地選び。
決して簡単ではありません。
難関をいとも簡単に超えるための最大のコツは、ズバリ
「建てたいハウスメーカーを先に決める事」です。
そして、そのハウスメーカーの営業さんを第一パートナー、
そのハウスメーカーさんから紹介してもらう不動産業者を
第二パートナーとして土地選びを進めます。
上記のメリットはこんな感じです。
メリット１．
土地によっては、ハウスメーカーや工務店の工法によって、使用する重機や部材なども様々です。
せっかくいい土地が見つかって契約したのはいいものの、そのあとに気に入ったハウスメーカーで建築しようとしたところ、その土地には建てられず妥協して建てたくもないメーカーで建てることになってしまったり、もしくは、別途高額な工事費が追加でかかってしまったなどの話がよくあります。
そんなことも、土地選びの前に、ハウスメーカー選びをして、そのハウスメーカーと一緒に進める事で、希望の土地に希望の建物を建てることができます。
メリット２．
いい土地が決まると、いざ契約です。
詳しいスケジュールに関しては後述しますが、
土地の申し込みから、土地の全額を支払うまでの期間は早い場合には１か月足らずです。
（※基本的には売り主さんの都合で決まってしまいます。）
つまりあなたが、土地の代金も住宅ローンで支払いを考えている場合には、土地の契約から１か月以内に、建てる住宅メーカーを決め、借りる銀行を決め、あらかたの間取りを決め、総予算を決めなければならないのです。
なかなかハードスケジュールですよね…
それも、先にハウスメーカーと大筋で話をしておき、ある程度の部屋数や建物の規模をお互いが認識しておくことによって、
土地決定から土地代金支払いまでの流れがとてもスムーズにまとまります。
メリット３．
仮にあなたが不動産業者とだけ土地選びをしているとしましょう。
ある日、希望に合うAという土地とBという土地が見つかったとします。
土地A ９００万円…敷地の高さが１．５Ｍあり、見晴らしもよく、日当たりもよさそう。
土地B ９５０万円…敷地の高さは０Ｍ 見晴らしは、さほど期待できないが、南道路だし日当たりは問題なさそう。
どちらも甲乙つけがたい！不動産業者さんどっちがいいですか！？
上記の場合、おそらく不動産業者の方は土地Aのほうが、
５０万円も安いし、見晴らしもいいし…という理由で土地Aをお勧めしてくれる不動産業者も少なくないでしょう。
しかし、その土地の上には家を建てるのです。
いざ建築工事をはじめようとしたら、敷地高低差の兼ね合いで
土地Aに建てる場合の建築工事費２５００万円
土地Bに建てる場合の建築工事費２３００万円
結果総費用として、安い理由で選んだ土地Aのほうが１００万円
高くついてしまった。
なんてことも充分に起こりえます…
それも、先にハウスメーカーを決めて三者一緒に土地選びをすることによって回避出来ます。
２．土地が自分のものになるまでの流れ
建てたいハウスメーカーを既に絞り込んだ前提でお話をします。
a 土地選び→b いい土地が見つかる→c 申し込み
→d 約１週間後に土地契約→e 早くて約１か月～３か月後に土地決済（残代金支払い）同日、土地の名義変更手続き
→ｆ 約２週間くらいで自分のものになるといったところです。
お金やローンの準備としては、aｂあたりで、ハウスメーカーなどを通してローンの事前審査（ここでは多めの金額が望ましい）を行っておくのがよいかと思います。
そしてcdあたりで、実際に銀行の担当さんをハウスメーカーの担当さん経由でアテンドしてもらい、金利や保険、その他のオプションなどを聞いたうえで、銀行を１行に絞り込むとよいでしょう。
※銀行さんによって、金利も保証料も手数料も、扱う保険内容も全然違うので、できればここに時間をかけたいところ！
そして、絞りこんだ銀行にて、融資の本申し込み、契約などを行います。
そして、eの決済を迎え、銀行さんから土地の資金を受けるといった流れです。
３．土地選びの際の注意事項
注意事項は細かいところまで行ってしまうとキリがないです。
法規制、引き込み（インフラの有無、現在の売り主の担保状況、地盤、希望建物の建築可否などなどなどなど…
それを、自分でネット情報だけをみて決めに行くのはやはり危険です。
まとめ
という事で、シモイワハシ的、土地選びの最愛のパートナーは、
建てることを決めたハウスメーカーの担当と、その担当が紹介する不動産業者の担当さんの２名です。
シモイワハシでした。